Оценка коммерческой недвижимости. Как ее заказать.
Независимая оценка недвижимости - это процесс определения самой вероятной цены, по которой данный объект недвижимости будет отчужден на открытом рынке в условиях конкуренци. Независимая оценка недвижимости в Москве дает только не обязательную цену объекта оценки, об этом нужно помнить и покупетелю, и продавцу при совершении сделки купли-продажи.
Если Вам оценка коммерческой недвижимости необходима для залога в банке, нужно разузнать у сотрудников банка, нужна ли им ликвидационная стоимость недвижимости. Ликвидационная стоимость – это цена недвижимости, по которой он возможно будет отчужден на рынке в более короткие сроки. Скажем: стандартный срок продажи недвижимости на рынке составит 6 месяцев, а продать необходимо не более чем за три, в этом случае определяется ликвидационная стоимость. Помимо того как правило в банках нужна справка о стоимости недвижимости. Следует не забывать, что справка о стоимости имущества действительна сугубо в случае наличия отчета об оценке объекта недвижимости, так как справка о стоимости имущества – это просто результативная часть отчета об оценке имущества.
Оценка объектов недвижимости осуществляется в среднем в течении 1 - 2 недель. Итогом процесса "оценка коммерческой недвижимости" выступает отчет об оценке недвижимости и, по желанию собственника, справка о стоимости имущества.
Как выглядит отчет об оценке коммерческой недвижимости.
Независимая оценка недвижимости в Москве часто составляет от 60 до 100 и более страниц. В ней содержится расчет стоимости объекта недвижимости, описание ситуации на рынке на дату оценки, копии документов, подтверждающих право оценщиков осуществлять оценочную деятельность, описание методов и подходов к оценке объекта недвижимости.
Как выглядит описание объекта оценки.
Описание объекта оценки должно быть составлено таким образом, чтобы наверняка идентифицировать объект недвижимости. Описание объекта оценки должно содержать не только адрес и площадь объекта недвижимости, но и полный перечень оцениваемых помещений и комнат, данные о собственнике объекта оценки, материале стен, перекрытий, данные о регистрации права собственника и т.д. Краткое описание объекта оценки содержится в задании на оценку, более тщательное описание объекта оценки, включающее схему проезда, доступность от крупных автомагистралей, торговых точек, культурных центров, ближайших станций метро и т.д. должно располагаться в отчете об оценке коммерческой недвижимости сразу после вводной части.
Существующие подходы к оценке недвижимости.
Оценка коммерческой недвижимости должна включать в себя не менее точное описание подходов к оценке недвижимости. Подходы к оценке недвижимости в любом отчете об оценке коммерческой недвижимости обязаны состоять из теоретической части и описания применимости в каждом конкретном случае. Всего есть три подхода к оценке имущества: сравнительный, доходный и затратный.
Оценка недвижимости сравнительным подходом определяет стоимость объекта оценки в сопоставлении с объектами, выставленными на открытом рынке на дату оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом происходит путем подбора как можно более схожих по местоположению, назначению, состоянию, площади и т.д. объектов недвижимости, выставленных на продажу на момент оценки и корректировки их до абсолютного совпадения с оцениваемым объектом недвижимости. Обычно применяется до Двадцати корректировок. Если использование сравнительного подхода невозможно, в отчете ясно должны быть указаны причины невозможности использования сравнительного подхода. Такое может быть только при оценке уникального объекта недвижимости, скажем, Горбатого моста, Триумфальной арки, колеса обозрения, нефтяных и газовых месторождений и т.д.
Оценка недвижимости затратным подходом менее значима, но обязана быть описана в отчете об оценке объекта оценки не менее детально. Затратный подход определяет стоимость объекта недвижимости исходя из затрат, требующихся на формирование идентичного объекта недвижимости с учетом износа оцениваемой недвижимости.
Оценка недвижимости доходным подходом максимально сложна для расчетов и не в каждом случае применима к оценке недвижимости, конечно описание этого подхода не должно выглядеть менее детальным. Доходный подход задает стоимость объекта оценки исходя из дохода, который будет приносить оцениваемый объект. Вот именно для него и будут полезны сведения о подписанных договорах аренды, о них будет сказано позднее.
Каждый подход дает свою стоимость объекта оценки, впрочем это не означает, что Вы получите отчет с тремя ценами на выбор. В финале отчета всегда должно проводиться согласование результатов, где любому подходу с учетом достоверности результата, полноты данных, необходимых для расчета и иных параметров присваивается определенный вес и происходит сложение результатов с учетом их весомости. Результат данной операции и будет максимально вероятная стоимость объекта недвижимости при его реализации на открытом рынке, т.е. рыночная стоимость.
Независимая оценка недвижимости в Москве стоит от 15000 рублей, в том случае когда речь идет об оценке коммерческой недвижимости. Расчет стоимости жилой недвижимости стоит заметно меньше, поскольку рынок более насыщен и при оценке жилой недвижимости не применяются ни затратный подходы, ни доходный. Оценка жилой недвижимости стоит от 2500 рублей, однако необходимо принимать во внимание, что эта цена ближе к демпинговой и врядли нужно ждать высокого качества работы, так как оценщики станут экономить на исполнении Вашего заказа.
Будьте внимательны, полностью проверяйте купленный отчет, не стоит стесняться задавать вопросы, если Вам что-то непонятно, требуйте от оценщиков доработки, если что-нибудь не так. Не забывайте, что именно Вам потом работать с тем отчетом.
Как выглядит справка о стоимости имущества.
Справка о стоимости имущества , как уже говорилось ранее, не может быть отдельным документом. Справка о стоимости имущества должна ссылаться на отчет об оценке коммерческой недвижимости, точное описание объекта оценки, здесь должны быть перечислены подходы к оценке недвижимости и указан результат, который содержит оценка объектов недвижимости или оценка коммерческой недвижимости.
Какие документы необходимы для проведения оценки недвижимости.
Независимо от целей оценки коммерческой недвижимости Вам, как заказчику, нужно передать экспертам такие документы:
Копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости.
Экспликация (документ БТИ, содержащий перечень помещений с указанием их площадей и назначений).
Кадастровый паспорт (документ БТИ).
Выписка из техпаспорта БТИ.
Ксерокопия договора аренды земли или бумаги о праве собственности на земельный участок под объектом недвижимости.
Данные по коммунальным платежам, балансовой стоимости и налогам, связанным с владением оцениваемым объектом недвижимости.
В случае если есть возможность, передайте дополнительную информацию, такую как: сведения о заключенных договорах аренды, затраты на ремонт и т.д., она дает возможность сделать наиболее достоверный отчет об оценке недвижимости.
Если Вам нужна оценка нескольких объектов недвижимости, то всю данную информацию понадобится передать на каждый объект. Даже в случае если происходит оценка объектов недвижимости находящихся в непосредственной близости и Вас интересует их суммарная стоимость, т.е. проводится оценка имущественного комплекса, информация нужна будет по каждому строению отдельно, так как конечно же назначение объектов будет разным.
Рубрика: статьи партнеров
Метки: оценка недвижимости, статьи партнеров
